这次降息，就是救房地产！
摘要：2024年2月20日，全国银行间拆借中心公布LPR报价：1年期品种报3.45%，上月为3.45%；5年期以上品种报3.95%，上月为4.2%。
2024年2月20日，全国银行间拆借中心公布LPR报价：1年期品种报3.45%，上月为3.45%；5年期以上品种报3.95%，上月为4.2%。请注意，1年期LPR并没有调降，而5年期LPR单独调降25BP，并创下历史最大降幅。1年期LPR的变化主要与消费市场有关，没有调整就是说明这次重点不在消费。换句话说就是，单独调降5年期LPR就是为了稳定房地产市场预期。但是，稳定房地产就是稳定中短期的经济预期，已经越来越成为社会共识。特别是在投资层面，房地产是否能够平稳落地，也越来越成为了大国能否稳住资金预期（外资+国内民营资金）的关键。国内经济发展进程中，很少有哪一个行业像房地产充满争议。记得之前，你好我好大家好的时候，高层领导曾经说过房地产是经济发展的支柱产业。不过如今，房地产带来的高房价、高负债、及其它的生态环境等问题，都使得房地产行业成为过街的老鼠，人人喊打。房地产的兴衰正是应了那句老话，20年河东，20年河西。当下，房地产虽然已经过了辉煌时期，但是让它立马退出历史舞台绝对是一场大冒险。我指的是行业，而不是特指某几家房地产企业，比如恒大、碧桂园、建业等。原因很简单，房地产行业捆绑了我们的建筑业、钢铁业、水泥业，还间接带动了家电、家具等消费品市场的扩张。上下游加起来的产值，能占到我国GDP的20%以上，数字的背后是数以万计的家庭生计。更值得关注的原因在于，房地产投资和房屋销售也为当地ZF提供了大量的土地出让金和税收。高峰时，土地出让金能能占到地方本级财政80%以上，影响一座又一座城市的发展轨迹。老百姓没钱消费，企业没钱扩张，ZF没钱投资，甚至有时候连工资也拖欠，部分地区出现了地铁ba工、公交罢gong、环卫罢gong等。比如，天津在2023年3月发行地方债时，AAA级天津城建1年期债券的发行利率高达7.75%。天津7.75%的利率，几乎是国债的2倍以上，也高于一些央国企的发债利率。简单来说，就是地方的信誉面临着极大的挑战，而这背后正是市场对于地方“没钱还债”的担忧。（见上图）要知道，天津可是我国的直辖市，行政级别相当于副国级，比一般的省会城市都要高半级。一个天津尚且如此，其它更多的三、四、五线城市恐怕更难过。谈钱伤感情！但眼前的现实是，城市发展也好、经济转型也罢，就是需要钱！原因太过复杂，其中有一点可以肯定的是：土地出让金的下滑，给地方本级财政收入带来了巨大压力。（见下图）2020年时，土地出让金差不多8.2万亿元，整个地方本级财政收入差不多有10多万亿元。两者相除，计算得出的结果约82%。这也是一个历史高点！也就是说，地方本级财政收入假如有100块，这100块里有82块都是地方出让金贡献的，其它的18块是地方税收、地方发债等收入。地方企事业单位的奖金、福利待遇，可能都与这82块有着千丝万缕的关系。图：土地出让金 ；数据来源：wind，米筐投资整理2021年以后，土地出让金随着房地产行业的下滑而出现剧烈调整。2021年上半年，全国土地出让金收入为3.44万亿元。2022年上半年，全国土地出让金收入为2.36万亿元，下滑差不多31%。2023年上半年，全国土地出让金收入为1.86万亿元，下滑差不多在21%左右。2023年的1.86万亿元，相比2021年的3.5万亿接近腰斩。
这也是为什么说，发展经济只有靠中yang来加杠杆了，地方真的加不动了。就当下而言、就渡过眼前的难关而言，土地出让金就是地方的钱袋子。所以，这次单独调降5年期LPR，而且25个基点是历史上最大幅度的调降，就是为了稳住房地产，给地方喘口气。总结一下：房地产的稳定一定是经济企稳的重要信号，是经济转型的重要基石。比如，我们看经济的企稳为什么偏偏要短期盯住房地产，而中长期则要盯住科技、教育？两个目标是否有冲突？背后又有哪些博弈？！又比如，中国的库兹涅茨周期（房产周期），能否顺利切入康波周期（科技周期）？将来到底是房子机会多，还是股市机会多？我们又该如何踏准人生的财富周期？这些都不是两三千的文字能够展开表述，如果你对这些感兴趣，可以预约1月23日慧净直播间，我将根据近十年的一线市场经历，给出观点供大家参考。来源：米筐投资（ID：mikuangtouzi） 作者：慧净
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